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质量是房地产企业赖以生存的基石,打造品质建筑是各房企不懈的追求。在房企企业规模不断发展的同时,如何通过行之有效的精细化管控,切实提高整体施工质量和安全文明管理水平,是房企普遍关心的主题。
作为房企代表,天泰地产坚持省域化发展战略,深耕山东,以有计划、具节奏的科学理念进行全省布局,稳定出品,将区域的管理能力和产品水准成功复制应用到其他城市。在其不断发展过程中,对项目的管控已形成了清晰的思路和有效的方法,相信能给大家带来许多启发。
今天我们走进天泰地产,对话天泰地产工程技术部负责人郭文亮先生,一起共同探讨在项目发展过程中如何做到落标准、强执行、促品质。
房地产工程总会客厅·天泰专场
嘉宾:天泰地产工程技术部负责人 郭文亮
访谈:山东明源云链事业部负责人 亓国利
对于成长中的房企,强管控模式更为有效,不仅能有效规避风险,更能保障工程品质。天泰地产在不断发展中形成了一套高效的“3456精品工程体系”,以执行、落地为重点,强调管理制度的建设,从事前到事中、事后,各层级强效把关,稳定保证各个项目的品质。整个过程既能起到管控作用、又不会造成效率浪费。
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三级管控体系,稳定各项目品质
一、集团总部管控:工程技术部作为“精品工程护航者”,立足技术高地,在人员配置上以精简专为主,从大方向立标准、建体系、抓落地。
二、区域公司管控:区域公司项目管理部上传下达,落地集团体系制度,管控项目公司质量安全。
三、项目公司管控:事前(方案审核)、事中(精细化管理)、事后(过程总结)全周期管控落地,根据体量大小合理配置人员。
02
部门协同,强化样板验收
样板引路作为事前、事中质量控制的有效手段,许多房企都在加大投入,但在执行过程中,依旧存在一些挑战,如何保障样板按时且保质的验收是首要的一个关注点。
天泰地产将一部分核心工作指标,分解给各职能部门,在共同目标的牵引下,各职能部门会自主的交圈。而随着协同效率的提升,也更有利于共同目标的达成。样板验收就是其中一项核心工作。
工程技术部在与其他各职能部门交圈后,将四重样板(实体样板、工程样板、标准层会验、交付样板)验收节点加到项目主项计划中。每到一个节点,各部门都能有计划、不漏项的进行联合验收。
例如在标准层会验阶段,将由工程技术部协调营销管理部、设计管理部、成本管理部、招标采购部、客户关系部就图纸上的“错”、“漏”、“碰”、使用功能、施工质量、成本优化、价值提升等方面进行全面检查验收,提出优化建议,问题整改合格后各部门进行签字验收。
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更值得一提的是,招标采购部作为前端部门,会把样本要求放到招标文件以及合同附件中,从而过滤掉了一部分低质供方;而工程技术部作为项目建造过程中与供应商接触时间最长的部门,会对供方的履约情况进行过程中的记录和考核,样板质量就是一项重要的考核点。
各部门协同验收,能够从多角度发现问题,将问题消灭在样板阶段,避免大面施工出现问题,造成成本、工程质量、业主口碑等多方面的影响。
样板验收通过后,工程技术部组织项目公司、监理和施工单位去现场进行交底,讲解按照样板标准落地实施的着重点,同时现场进行书面签字确认,避免后续工作无从着手。同时工程技术部也会在各项目月检中充分发挥其监督指导作用,保障后续各项目能按照样板标准作业。
03
精工品控,落实精细化管控
严格把控供应商选择
天泰地产在供应商选择上做到事前控制,
●对于新供应商,工程技术部和相关职能部门会进行事先考察;
●如果老供应商两年内没有与之合作,则将被重新纳入资源库进行资格梳理。
天泰地产工程技术部全程参与集采战采、总包和特定工程的供应商考察,重点考察内容包含资质等级、业绩、履约情况、获奖情况以及在建项目质量安全进度情况,确保合格、的供应商入围。当然,能够吸引的供货商与天泰地产合作,与其多年以来在业界好的的口碑、履约也密不可分。
在供应商选择全过程中,天泰地产结合明源云招采板块,进行线上打分,合格者才能继续进行商务标洽谈。对于供应商履约评估,工程技术部会着重考察其质量安全,其次是相互之间的协同配合。
切实做好检查评估
天泰地产在实施检查评估中,将实测实量、安全文明和质量风险三大维度分别划分为40%、30%、30%的比重。
首先,实测实量占比40%,因为项目质量是最关键因素。从主体阶段到装饰装修阶段,检查标准都会比国标和省标更严格。
其次,安全文明占比30%。包括安全文明施工、现场的各种安全事项、工人宿舍等,所有相关项目都会严格检查。
最后,质量风险占比30%。天泰地产从客户较为关心的敏感点出发,将交付后出现较多的墙体空鼓开裂、地面裂缝、卫生间渗漏等隐患,作为重点把控方面。
检查评估之后,按照集团制定的巡检管理制度,进行惩罚或者通报,倒逼各项目对月度巡检的重视,使其在日常管控中,将质量安全管控一点一滴渗透下来,真正落实精细化管控。
04
立足客户,细微处工艺革新
行业内,建造工艺和新技术革新近两年发展很快迅速,新工艺的普适点既要都是节约成本但同时又要保证工程质量。天泰地产重点侧重从客户比较关心的点切入,不追求高精专、高大上,而是从细小甚微处去力求解决客户的敏感点。比起节省成本,天泰地产更看重业主需求,基于业主需求需要倒推应该做什么。
例如天泰地产20大亮点工程中的内墙根部角钢和外墙底部看脚螺栓设置,从根源部上解决剪力墙根部漏浆、烂根,保证观感和质量。
内墙根部角钢和外墙底部看脚螺栓设置
卫生间混凝土反坎预留凹槽工艺设计,减少渗漏隐患
天泰地产所有新开项目都在推进20大亮点工程做法,在不增加费用的同时,做优质产品、做精品工程。具体到落地方面,天泰地产已经在施工单位合同阶段、项目年初创优规划中体现,且与项目年终考核成绩挂钩。
05
大数据协同,实现可视化管理
通过“管理 数字化”的双维驱动模式,结合企业的管理规范,上线智慧工程数字化管理平台系统,是工程管理创新升级至关重要的一步。从2018年开始,天泰地产工程部引入明源云链智慧工程,借助移动互联网 大数据技术,实现计划精准落地,进度全程可视,同时做到工程与其他部门线上无缝协同,强化与监理、施工方、供应商多方联动。具体体现在:
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1.标准可视化:
在日常工作中,天泰地产工程部将所有制度放到明源云智慧工程app上,作为知识库随取随用,高效快捷,避免了专门跑到办公室翻阅大量纸质资料。
2.施工过程可视化:
所有关键工序,包括防水、外墙保温、钢筋模板的隐蔽等都按照各环节工作拍照,监理、甲方验收,所有动作拍照留证,全过程留痕,减少了各环节工作量,方便快捷。
3.管理可视化:
甲方、监理、施工人员,按照管理行为要求,严格落实各项职责,各项操作在明源云移动质检上形成数据,通过这些数据和报表,直观反馈出整个管理过程,从而判断管理行为的好与坏。
天泰地产引进明源云智慧工程后,摒弃了以往依靠纸质办公的方式,所有工程检查、实测实量、材料验收、工序交接等都通过移动平台进行线上管理,方便、快捷、高效,项目工程管理得到了有效提升。
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当前行业的发展趋势有三个特点:
●受疫情催化,工程管理变革升级已迫在眉睫,提质提效才有未来;
●客户对房屋质量要求越来越高,迎合需求升级产品是下半年主要方向;
●行业正在紧锣密鼓的向数字化靠近。
工程作为房企核心部门,若还在用传统低效的作业方式,无疑将成为房企前进路上的绊脚石。唯有通过管理驱动、技术驱动和数字驱动三驾马车并驾齐驱,才能塑造工程核心竞争力。
面对新变化,谁先引入、谁先见效,谁可能就会比竞争对手走得更快!
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